Najem okazjonalny
Czym jest najem okazjonalny
Najem okazjonalny to szczególna forma wynajmu mieszkania, uregulowana w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Jej sens jest jeden: daje właścicielowi realną możliwość odzyskania mieszkania, jeśli najemca przestanie płacić i nie zechce się wyprowadzić. W zwykłym najmie eksmisja wymaga wyroku sądu i zapewnienia lokalu socjalnego, co potrafi trwać latami. W najmie okazjonalnym najemca z góry zgadza się na egzekucję i sam wskazuje, dokąd się wyprowadzi.
Ta ochrona nie przysługuje każdemu. Z najmu okazjonalnego może skorzystać wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa może dotyczyć tylko lokalu mieszkalnego — nie lokalu użytkowego — i musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.
Trzy dokumenty, bez których to nie jest najem okazjonalny
To jest sedno całej konstrukcji i najczęstsze źródło błędów. Sama umowa nie wystarczy. Do umowy muszą być dołączone trzy załączniki i każdy ma inną formę prawną:
1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
Najemca oświadcza, że w razie zakończenia umowy dobrowolnie opuści mieszkanie i podda się egzekucji. To oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego — nie wystarczy podpis poświadczony ani zwykła pisemna forma. Dzięki niemu właściciel po zakończeniu najmu idzie od razu do sądu po klauzulę wykonalności, z pominięciem całego procesu o eksmisję.
2. Wskazanie lokalu zastępczego
Najemca wskazuje konkretny adres, pod którym będzie mógł zamieszkać, gdy egzekucja dojdzie do skutku. To musi być realny lokal — nie może to być mieszkanie, które właśnie wynajmuje.
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Właściciel wskazanego mieszkania potwierdza, że zgadza się przyjąć najemcę wraz z osobami z nim mieszkającymi. Tutaj forma jest inna niż przy pierwszym dokumencie: wystarczy podpis notarialnie poświadczony, i to tylko wtedy, gdy zażąda tego wynajmujący. W praktyce zawsze warto tego zażądać — bez tego oświadczenie jest zwykłą kartką, której autentyczności nikt nie potwierdzi. Więcej o samej czynności: notarialne poświadczenie podpisu.
Różnica między punktem 1 a punktem 3 jest kluczowa i regularnie mylona. Akt notarialny to pełna czynność, przy której notariusz redaguje treść i odpowiada za nią. Poświadczenie podpisu to wyłącznie potwierdzenie, że podpis jest autentyczny — notariusz nie odpowiada za treść dokumentu.
Co się dzieje w kancelarii
Do sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji najemca przychodzi osobiście z dowodem osobistym, paszportem lub kartą pobytu. Potrzebne są dane obu stron, adres wynajmowanego mieszkania oraz adres lokalu zastępczego. Warto przynieść gotową umowę najmu — pozwala to uniknąć rozbieżności między umową a aktem.
Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym jest ustawowo ograniczone i wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, powiększone o VAT. To wyjątek od zwykłej taksy — ustawodawca celowo ustawił niski limit, żeby nie zniechęcać do tej formy najmu. Dokładny koszt w konkretnej sprawie ustalimy telefonicznie.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego — 14 dni
Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Termin to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
To najczęściej pomijany krok i najbardziej kosztowny. Bez zgłoszenia umowa nie traci ważności jako umowa najmu — ale traci status najmu okazjonalnego. Oznacza to, że wszystkie trzy załączniki, za które właściciel zapłacił i na które poświęcił czas, przestają działać. W razie sporu zostaje zwykła eksmisja przez sąd. Na żądanie najemcy właściciel musi okazać potwierdzenie zgłoszenia.
Podatek od najmu
Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zasady ogólne i możliwość odliczania kosztów zostały zlikwidowane. Nie ma tu wyboru formy opodatkowania.
Zakończenie umowy i eksmisja
Umowę najmu okazjonalnego wypowiada się na zasadach w niej zapisanych. Po upływie okresu wypowiedzenia umowa się rozwiązuje, a najemca ma obowiązek opróżnić i opuścić lokal. Jeśli tego nie zrobi, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż siedem dni. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu — i sprawa trafia do komornika, bez procesu o eksmisję.
Najczęstsze błędy
- Umowa na czas nieoznaczony. Najem okazjonalny musi mieć datę końcową. Bez niej cała konstrukcja upada.
- Brak zgłoszenia w terminie 14 dni. Najdroższy błąd — unieważnia sens wszystkich pozostałych formalności.
- Pomylenie formy załączników. Oświadczenie najemcy to akt notarialny; oświadczenie właściciela lokalu zastępczego to poświadczenie podpisu. Nie odwrotnie.
- Rezygnacja z poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego. Przepis mówi „na żądanie wynajmującego” — więc trzeba tego zażądać.
- Wynajmujący prowadzący działalność w zakresie najmu. Wtedy najem okazjonalny w ogóle nie wchodzi w grę.
Wzory dokumentów do pobrania
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Wzory są punktem wyjścia, nie gotowcem — każda sprawa ma swoje szczegóły. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji i tak sporządza notariusz.
Najem okazjonalny u notariusza w Bielsku-Białej
Kancelaria Notarialna Sylwia Handzlik prowadzi sprawy najmu okazjonalnego w Bielsku-Białej przy ulicy Księdza Stanisława Stojałowskiego 43. Lokal znajduje się na parterze, z bezpłatnym parkingiem dla klientów. Terminy ustalamy indywidualnie, także poza standardowymi godzinami. Przed wizytą warto zadzwonić — powiemy, jakie dokumenty przygotować i ile dokładnie wyniesie koszt.
Prowadzimy również poświadczenia podpisu oraz pozostałe czynności notarialne — pełna lista na stronie głównej.